今まで僕自身が取り組んでいる投資を２つ見てきました。
次に３つ目のトランクルーム投資です。
元々僕自身は株のトレードと不動産投資と２つをずっと行っていくつもりでした。
特に会社員と並行で株のトレード塾の講師をやる事が決まり、それに伴い法人を立ち上げた事で法人の役員報酬をどうするか、という事を考えました。
今の低金利の時代、預金で置いておいても利息は付きません。
ですから当初考えたのがワンルームマンション投資の強化でした。
順序としては
１．まず器を作る…１戸フルローンでマンションを購入する。
既にフルローンのマンションが１戸ありますが、もう１戸購入して２戸分のローンを組む…これがお金を入れる器になる。
２．器にどんどんお金を入れていく…通常の返済（家賃部分からの返済）にプラスして繰上返済をどんどんしていく。
この繰上返済が終わるとローンの無いマンションが２戸出来る。
その後またローンで１戸マンションを購入する。そうすると３戸目のマンションは返済原資が
・３戸目のマンションの家賃収入
・１、２個目のマンションの家賃収入…ローンが終わっているのでそのままそれを返済原資に充てられる。
・法人の役員報酬…会社員の給与で生活費（ディフェンスマネー）は賄えるので、これも一部貯蓄に充て、残りを繰上返済に充当する。
（ディフェンスマネーについては「３つのお金①」「３つのお金②」を参照してください。）
こういうプランを考えていました。
ところがこのプランに進まなかった理由があり、それが「利回りの低さ」でした。
年利５％前後、という事は回収までに２０年かかります。
となると預金等に比べると利回りははるかに良いとはいえ、ちょっと長すぎるかなあ、という感じを受けました。
ただ役員報酬を預金のみにしておくのは利息が付かないから勿体ない、と考え色々リサーチする中で見つけたのがトランクルーム投資です。
それではこれについてみていきましょう。
（メリット）
１．高い利回り
年間１５～２０％の利回りで廻ります。
これに一番魅力を感じました。
トランクルームは厳密にいうと不動産投資の括りに入るかどうかは分かりませんが、「スペースを貸して賃料をもらう。」という不動産投資と共通する部分の考え方でいうと利回りが考えられない位高いです。
２．初期投資金額の低さ
マンションですとワンルームでさえ１，５００万円から２，０００万円程度の初期投資費用がかかります。
ところがトランクルームですとその半額以下で済むものもあります。
投資のハードルは一気に下がります。
（デメリット）
１．全額融資がつきにくい。
例えば自己所有の土地やビルがあってそこで始める、という方は話が別ですが、そういうものがない方は新たに用意しないといけません。
という事は自己資金が無い方は資金調達をしないといけません。
ところが残念ながらトランクルーム投資は融資がつきにくい、という現状があります。
何故ならトランクルーム自体に資産価値がないからです。
ここがマンション投資との大きな違いです。
マンションはそれ自体に資産価値があり、借入を起こす時はそのマンション自体が担保になります。
ところがトランクルームには資産価値が無い、とみなされます。
実際に僕の保有しているトランクルームも建物を借りてそこをスペース毎に区切って貸し出しています。
という事はトランクルーム内にある僕の資産はトランクルーム内のトランクを仕切るパーテーションのみ、という事になります。
ですので金融機関とすれば、僕が返済できなくなったら差し押さえる資産がありません。
ですから金融機関は保全が出来ないためなかなか融資か受けられない、という事になります。
最近は日本政策金融公庫という政府系金融機関がトランクルーム投資にも融資をする、という実績が出てきている、という事をトランクルーム投資の管理会社の方から伺いましたが、それでも全額融資を受けられるかどうかは分かりません。
となると初期投資には自己資金が必要になります。
こうなると物件自体の初期投資はマンションより低くて済みますが、融資がつかない為最初の自己資金の金額はマンションより多額の金額が必要になってきます。
２.最初はキャッシュアウト先行になる。
トランクルームを作り、いざ営業を開始するとまずはキャッシュアウトが先行します。
何故かというと
・営業開始初期は客がついていない。ところがランニングコストはかかってしまう。
・トランクルームは「スペースを細かく貸す」ので一戸当たりの賃貸料収入は少ない。
入居者が集まることで収益が発生し、いずれ賃貸料収入が発生費用を追い越す「損益分岐点越え」になる。
そこまでの時間は家賃や広告費用等の経費が先行する。
という事になります。
損益分岐点を越すまではキャッシュアウトが先行し、そこまでは正直しんどいです。
（ポイント）
・トランクルーム「投資」ですので、マンションと同じ投資になります。
という事はここもマンションと同じく業者さんの選定がポイントになります。
出店計画、出店、入居者集め、集金等、これらを自分で行うのか業者さんにお願いするのか。
僕自身はあくまで投資、という考え方でしたのでこれらを一任する業者さんの選定が重要です。
・ローンがなかなか通らない、もし通ったとしても損益分岐点まではキャッシュアウトが先行する、そこをどうクリアするのか、というのもポイントです。
逆に言えばある程度の事業が立ち上がっている会社や個人が別事業部として立ち上げるのには高利回りという事もあり、もってこいの投資だと思います。
