昨日は「自分の取り組んでいる投資① ～株式トレード～」について記載しました。
投資というのは基本的に「リスクとの向き合い方」だと思います。
リスクとリターンはトレードオフの関係になります。
リターンを得るためにはどうしてもリスクを取らなければならない。
だからこそリスクの取り方、リスクとの向き合い方という事を学ぶのに株式投資やFX、商品先物、仮想通貨といった流動性が高く、価格変動が激しいものというのは投資を学ぶのに最適だと思います。
その中で株式トレードをやる事のメリットも沢山あるので今から投資をやろうとする人は株式トレードをやるとよい、という話をしました。
ここからは自分が取り組んでいる２つ目の投資です。
②不動産投資（区分所有）
まず前提として僕は区分所有（１ルーム１部屋）しかこれをやっていない、という事です。
あとこれを売買（キャピタルゲイン）で稼ぐのではなく家賃収入（インカムゲイン）を目的として所有している、という事です。
（メリット）
１．区分所有は不動産投資の中でも始めるハードルが低い。
多額の金額を必要とする不動産投資の中でも初期投資の金額が少なくて済むというのは区分所有の魅力です。
アパートやマンションを一棟買いするというのは数千万円の後半から数億円になります。
いきなりそんな現金を用意できない方がほとんどですし、それだけの借り入れをいきなり出来るのか、もし出来たとしてもその勇気があるか、という問題があります。
（少なくとも僕はありませんでしたし、今でもありません。）
ところがワンルームマンションの区分所有については物件の価格も１，０００万から２，０００万円程度であり、しかもマンションはマンションそのものに資産価値があります。
ですからローンも通りやすいですし、頭金も物件購入価格の５～１０％程度＋物件購入に係る諸経費を用意すれば良いため、初期投資金額も１００～２００万円程度で済みます。
２．手間がかからない。
良い管理会社と契約さえ出来れば基本的にほったらかしになります。
僕ももう８年くらい保有していますが、管理会社に任せっきりです。
一度エアコンの交換がありましたが、それも管理会社の方にいろいろ提案をしていただき、あとはその提案の中から選択するだけでした。
（デメリット）
１．なかなかキャッシュがでてこない。
まず覚悟してほしいのは「息の長い投資になる」という事です。
僕の場合頭金しか用意しなかった（用意できなかった、ともいう）のでほぼローンになりました。
家賃の入金があり、そこからローン返済、修繕積立金、管理費を引かれると月のキャッシュは１万円弱になります。
さらにそこから固定資産税を払わないといけません。
キャッシュがなかなか出てきません。
サラリーマンがローンを組んで行う投資というのは世の中にいくつかありますが、基本的にローンを組む、という事は返済までの間キャッシュが出ない、と考えるべきだと思います。
２．回収まで時間がかかる。
物件にもよりますがワンルームマンションですと投資利回りは５％前後でしょうか。
そうすると「投資の回収まで２０年かかる。」という事になります。
３．入居者がつかないと悲劇。
ある意味最大のデメリットですね。
ワンルームマンションですと収益を生み出す部分が1か所しかありません。
もしそこで収益が出ないと管理費や修繕積立金が先行して発生してしまいます。
もしローンを組んで購入しているとするとローンの返済も発生します。
ですから入居者がつかないと悲惨な事になりますね。
（ポイント）
この場合のポイントは１つだけ。
「信頼できる業者に任せられるか」という事。
ワンルームですので入居者がいなければ家賃収入は０になります。一方ローン返済や経費は待ったなしで出ていきます。
ちゃんと入居者を付けてくれるかどうか。
修繕が発生した時にきちんと対応してくれるかどうか、入居者からのクレームやトラブルに対応してくれるかどうか。
これらを全て自分で出来れば問題ありませんが、大多数の方はそんな事自分で出来る訳もなく（もちろん僕もそんな大多数の一員です。）、そういったことも全て業者さんにお願いしないといけない訳です。
一言に「不動産関係の業者」といいますが、入居者を募集する業者さんは不動産関係の資格が必要ですし、修繕等を行う業者さんはそういった資格は不要なはずです。
ただワンルームマンション１戸のみ、という事業規模的に入居者募集と入居者対応、修繕等を別々の業者さんに分離発注するのは現実的ではなく、これらのすべてを１つの業者さんに依頼するケースになると思います。
という事はいかに信頼できる業者さんを探すことが出来るかどうか、という事がこのワンルームマンション投資が成功するかどうか、というカギを握ることになります。
マンションの場合築年数やり利回り等の情報は比較的誰でも手に入れやすいですが、将来の大規模修繕に備えて修繕積立金が積み立ててあるかどうか、とか実際に物件のある土地の住民の生活導線とかはなかなかわからないものです。
それらの情報をしっかり提供していただき、かつ入居者をしっかり付けてもらい、その入居者からのクレームやトラブル対応等にも対処していただける、そんな業者さん探しが成功のポイントになると思います。
